התחדשות עירונית 2018

התחדשות עירונית באשדוד #2

עיריית אשדוד - מנהל ההנדסה - לשכת מהנדס העיר מדיניות תכנון 2017-2018 התחדשות עירונית , הסכם הגג ומה שביניהם .

1 אדריכל דורון חזן מהנדס העיר אשדוד הוצאה לאור 17.10.17

יום עיון תכנית המתאר – 15/11/16 .

1/11/16 .

יום עיון פרויקטים חשובים ו מתחמי הסכם גג התקיים בתאריך

התקיים בתאריך 27/12/16 .

יום עיון בנושא התחדשות עירונית -

יום עיון הנושא תכנית המתאר בראי הסכם הגג – 4/9/17

2

3 מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

התחדשות עירונית באשדוד חזון ומציאות חזון אינטגרטיבי חזון העיר המתחדשת

מתחמי הסכם גג פרויקטים ציבוריים מגמות אקדמאיות ניתוח מגמות ארציות התחדשות עירונית VS

הסכם גג

ניתוח מגמות ארציות תמ א " 38 ניתוח מגמות ארציות פינוי בינוי ניתוח מגמות ארציות ביחס לאשדוד

נתונים מנהל הנדסה

' מח - תכנון אגף

רישוי

' מח מידע ' מח - להיתר

פיקוח

התחדשות עירונית – הצעות לסדר מהי התחדשות עירונית בשבילך יתרונות וחסרונות התחדשות עירונית פתרונות ואתגרים ציפוף בינוי ע " י בנייה לגובה היבטים חברתיים בתכנון אתגרים אפיונים פינוי בינוי

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018

סוגיות חברתיות פינוי בינוי היבטים חברתיים בתכנון התחדשות עירונית רב תחומית שיתוף פעולה ציבורי ופרטי ניוד זכויות בנייה

4 מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

התחדשות עירונית באשדוד תסקיר השפעה חברתית מהו תסקיר את מי משמש . שיתוף ציבור בהתחדשות עירונית . המשמעות החברתית של סוג הבנייה .

מהו בית בשבילך ? בשבילי ? בשבילנו ? תכניות רובעיות נגזרת תכנית

מתאר

רובעים א ח,ז,ו,ה,ד,ג,ב,

סיכום נתונים תכניות רובעיות

א "תמ 38 מנוע צמיחה ? מיפוי מבנים מסוכנים מיפוי מבנים תמ א " 38

מיפוי התפשטות מבני תמ א " 38 התפלגות בקשות עפ " י רובעים מסמך מדיניות סיכום נתונים ינואר - אוקטובר תמ א " 38 !א" אין תמ שילוט התחדשות עירונית – פרט קורס התחדשות עירונית מנהלת התחדשות עירונית – חזון לפעילות

– אין חניה

38/ פינוי

א " שילוט תמ

בינוי

עתידית

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018

פינוי בינוי , האמנם 1. סקירת תכניות להתחדשות עירונית תכניות מאושרות תכניות שעברו תנאי סף תכניות שנפלטו מהמערכת

5 מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

תוכן עניינים ///3 התחדשות עירונית באשדוד בדרך לפרויקט פינוי בינוי תנאי סף לתכנית התחדשות עירונית ד" אישור עו אישור שמאי פרוגרמה תואמת מדיניות , , מתאר

רובע

תסקיר חברתי תשתיות ותחבורה מנגנון קידום

תכניות

פינוי בינוי רציונל

תכנוני

מהו רציונל תבחינים להערכת תכנית התאמה לערכים פנים

רובעים

תבחינים נוספים

חזון עיצובי התחדשות עירונית – עקרונות תכנון הנחיות מרחביות העצמת המרחב הציבורי כלכלת הפרויקט סקירה מפורטת תכניות להתחדשות סקירה מפורטת תכניות פינוי בינוי התאמת GIS לפעילויות התחדשות עירונית

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018

מתווה להתחדשות עירונית כיוונים חדשים 2018/2019 באים בטוב . שאלות תשובות

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

חזון ומציאות .

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 6

חזון אינטגרטיבי

המתאר אשדוד

תוכנית

7

חזון העיר המתחדשת

המתאר אשדוד

תוכנית

8

מתחמי הסכם גג פריסה מצפון לדרום , ממזרח וממערב

9

פרויקטים ציבוריים שטרם שווקו ( מתחמי הסכם הגג )

יעד לשיווק

יעד לאישור תכנון

ד שטרם שווקו

"יח' מס

שם הפרויקט

סטטוס

2018

2017

נדונה מל" בוות

3400

1- קרית פארק לכיש

התוכנית

מתחם

2018

2017

נדונה במחוזית

900

מתחם 2- האיצטדיון הישן

התוכנית

2018

2017

נדונה במחוזית

850

מתחם 3- מגרש האימונים

התוכנית

2019

2018

טרם מולאו תנאי סף

0

' רובע ח

מתחם 4-

2019

2017

הכנת מסמכי התוכנית מיועד מקומית ל 12/17

1000

5- בית המשפט

מתחם

2018

2017

נדונה במחוזית

750

מתחם 6- לב רובע טו

התוכנית

2019

2018

הכנת מסמכי התוכנית מיועד מקומית ל 12/17 הכנת מסמכי התוכנית מיועד מקומית ל 12/17 הכנת מסמכי התוכנית להתחדשות הרובע

2,500

מתחם 7- כניסת עד הלום

2019

2018

7000

מתחם 8-

חלוצים

קרית

2019

2018

460

מתחם 9- 'ו רובע

2019

2018

הכנת מסמכי התוכנית

100

מתחם 10- "מע

ר צפון

2019

2018

הכנת מסמכי התוכנית

15,000

של יעד

מתחם 11+1 ' וטז ' יד רובע

השלם

2019

2018

הכנת מסמכי התוכנית

450

13- מתחם הצעירים

מתחם

'יג

2019

2018

הכנת מסמכי

300

הצעירים

מתחם 14-

התוכנית

מתחם

רובע הסיטי

10

. אישיות

מגמות אקדמאיות ו ... נדות 'אג קידום

' פרופ רחל אלתרמן " : שכונות המגורים הגרועות שמתכננת המדינה הן כמו היריון מחוץ לרחם " מחיר למשתכן מטפלת בסימפטומים ולא במחלה ; השכרה לטווח ארוך היא ; מטופשת מגדלי מגורים הם ניסוי בבני אדם ; ריכוזיות המדינה בתכנון היא מחלה מסוכנת מאוד ; והמדינה צריכה להעביר בעלות על קרקעות לרשויות המקומיות . , אלתרמן ' פרופ לתכנון עירוני מסבירה

תוכנית

11

בשפה נטולת פוליטיקלי קורקט למה ישראל טועה מהיסוד בניהול משבר . הדיור

הסכם גג VS התחדשות עירונית

- מקומיות

ניתוח מגמות ארציות /

12

ניתוח מגמות ארציות תמ א " 38

13

ניתוח מגמות ארציות פינוי בינוי - מסלול רשויות מסלול יזם פרטי

4.5

1.7

לא תבוצע

כפר סבא : היתר למתחם 1 רמת גן : היתר מתחם 1( נתניה : לא יצאו היתרים : צ" ראשל היתר מתחם 1(

בהפקדה

) המתמיד

- סלע גבעתי )

אין היתרים

אור עקיבא : לא יצאו

היתרים

לא יצאו

: ים-בת

היתרים

יש היתר נבנו 2

יצאו

ירושלים / תל אביב לא :

היתרים

לא תבוצע אין היתרים

יש היתר מיולי 17

אין היתרים

14

ניתוח מגמות ארציות ביחס לאשדוד

900

2016

15

16

מתחמים הסכם גג

17

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר 18

נתונים

הנדסה

מינהל

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 2017

ינואר אוקטובר –

אגף התכנון סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

תכניות שנדונו בועדה המקומית והמחוזית

3

4

2

7

1

4

2

9

7

7

2

2

6

4

4

3

2

2

נובמבר

ינואר

דצמבר

אוקטובר

ספטמבר

אוגוסט

יולי

יוני

מאי

אפריל

פברואר מרץ

"סה כ תכניות שנדונו במקומית 44

"סה כ תכניות שנדונו במחוזית 27

2016 :

נתוני שנת

"סה כ תכניות שנדונו במקומית 52

"סה כ תכניות שנדונו במחוזית 23

אגף התכנון סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

תכניות הכוללות תוספת יח ד "

171

850

850

750

675

18

20

220

240

200

56 46

109

90

54

0

0

2

מגרש האימונים הסדרת מתחם " באר משה " ברובע ג ,'

רובע מיוחד

הוספת יח ד " ותכליות ביעוד ' רח - מגורים הדקל אשדוד

דיור להשכרה לזכאים במתחם בית קנדה ,

מגרש מס ' 19 מגרים ותיירות עם חזית

תוספת זכויות למגרש 2002 " רובע י ב אשדוד

תוספת יח ד " ושינוי בהגדרות דיור מוגן לדיור

לב הרובע ו"ט -

קדושי בלזן - ' רובע א

אשדוד

אשדוד

מסחרית

רגיל

ד קיימות 1,263

" כ יח "סה

"סה כ תוספת מוצעת 3,088

: בועדה

מתוכן נדונו

220 "יח ד ציבורי

תוספת 868 -ד ו "יח

מחלקת מידע להיתר סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

62

79

80

83

87

84

73

63

40

95

84

75

70

63

60

60

58

43

10

6

נובמבר

ינואר

דצמבר

אוגוסט ספטמבר אוקטובר

יולי

יוני

אפריל מאי

פברואר מרץ

"סה כ תיקי מידע שהופקו 614

"סה כ בקשות מידע שנקלטו 661

2016 :

נתוני שנת

"סה כ תיקי מידע שהופקו 781

"סה כ בקשות מידע שנקלטו 862

21

מחלקת רישוי סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

בקשות שנדונו בוועדה והיתרים שהופקו

32

19

42

31

29

40

22

23

65

55

15

42

41

39

35

29

5

26

14

11

נובמבר

ינואר

דצמבר

אוגוסט ספטמבר אוקטובר

יולי

יוני

אפריל מאי

פברואר מרץ

"סה כ בקשות שנדונו 357

"סה כ היתרים שהוצאו 258

הופקו ברישוי זמין

מתוכם 76 –

2016 :

נתוני שנת

"סה כ בקשות שנדונו : 681

"סה כ היתרים שהוצאו : 391

22

מחלקת רישוי סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

תוספת יח " ד בהיתרים

81

77

66

61

31

31

28

27

6

4

נובמבר

ינואר

דצמבר

אוגוסט ספטמבר אוקטובר

יולי

יוני

אפריל מאי

פברואר מרץ

ד שנוספו בהיתרים 412

" כ יח "סה

2016 :

נתוני שנת

ד שנוספו בהיתרים : 896

" כ יח "סה

23

מחלקת רישוי

"יח ד שנוספו בהיתרים 2006-10/2017

1012

980

896

773

754

750

593

544

482

481

412

393

-אוק 17

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

ד שנוספו בהיתרים 8,070

" כ יח "סה

24

מחלקת פיקוח סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

51

96

57

76

40

98

35

29

68

91

54

101

67

25

29

78

68

32

14 12

38

32

16

16

10

8

1

נובמבר

ינואר

דצמבר

אוקטובר

ספטמבר

אוגוסט

יולי

יוני

מאי

אפריל

פברואר מרץ

"סה כ תיקי פיקוח שנסגרו 350

"סה כ דוחות עבירה שהועברו למשפטית 259

"סה כ תיקי פיקוח שנפתחו 633

2016 :

נתוני שנת

"סה כ תיקי פיקוח שנסגרו : 400

"סה כ דוחות עבירה שהועברו : 327

: תיקים 637

"סה כ פתיחת

25

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

התחדשות עירונית - הצעות לסדר

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 26

27

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

/// חברה /// חברה /// חברה /// חברה חב /// חברה מהי התחדשות עירונית ? מהי התחדשות עירונית ? מהי התחדשות עירונית ? מהי התחדשות עירונית יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 28

יתרונות

- קרקע שיפור פני הרובע - חיזוק ושדרוג המתחמים הישנים והחלשים ביותר ///? טוב למי ///? טוב למי ///? טוב למי טוב למי יתרונות חסרונות יתרונות חסרונות יתרונות חסרונות יתרונות חסרונות יתרונות חסרונות יתרונות חסרונות יתרונות ניצול מיטבי של משאב הקרקע התחדשות - פרויקט + חידוש מירקם קיים איכות חיים - שיפור איכות חיים לתושב , הותיק ולכלל התושבים עירוב שימושים - חיזוק העירוניות והעצמת הכלכלה והתעסוקה

חסרונות

בניה

התחדשות חברתית וקהילתית - תוספת כוחות חיזוק לשכונה ולקהילה הקיימת

והעירונית

הרובעית

29

פתרונות אתגרים פתרונות אתגרים פתרונות אתגרים פתרונות אתגרים פתרונות אתגרים פתרונות אתגרים

פתרונות

אתגרים

הסכמת 100% מהתושבים

///? טוב למי ///? טוב למי ///? טוב למי טוב למי

", הסברה כנסי תושבים " בהשתתפות נציגי הרשות .

-

השקעה כלכלית גבוהה

' איתור קרקע משלימה '

-

' מרקמית

' בתוך בניה

' שילוב בניה לגובה '

-

חשש להפסקת הפרויקט

- התארגנות תושבים וייעוץ משפטי

שילוב דיירים ותיקים בתוך בינוי חדש

/ ביזור פיזור בעלי דירות מפונות

-

- קומות נמוכות .

- מנגנון תשלומי ארנונה מופחתים ב -5 שנים ראשונות , בתיאום העירייה .

- מנגנון תשלומים לחברת אחזקה

30

י "ע ציפוף

ציפוף בינוי ע " י בנייה לגובה

בנייה

31

ציפוף צפוף ציפוף צפוף ציפוף צפוף ציפוף

/// חברה /// חברה /// חברה /// חברה חב /// חברה היבטים חברתיים בתכנון 1 : היבטים חברתיים בתכנון 1 : היבטים חברתיים בתכנון 1 :

היבטים חברתיים בתכנון 1

32

/// קשה /// קשה /// קשה /// קשה קש /// קשה פינוי בינוי אתגרים אופייניים : פינוי בינוי אתגרים אופייניים : פינוי בינוי אתגרים אופייניים : פינוי

בינוי

33

$$$$$ /// $$$$$ /// $$$$$ /// $$$$$ /// $$$$$ פינוי בינוי סוגיות חברתיות פינוי בינוי סוגיות חברתיות פינוי בינוי סוגיות חברתיות פינוי בינוי

סוגיות

34

/// חברה /// חברה /// חברה /// חברה חב /// חברה יבטים חברתיים בתכנון 2 :

היבטים חברתיים

היבטים חברתיים בתכנון 2 : היבטים חברתיים בתכנון 2 :

בתכנון

רשות מקומית

מקום

מק וש יי כו זה

ות

דייר / תושב

זהות

שייכות

/ יזם

מתכנן

35

רב תחומית התחדשות עירונית רב תחומית התחדשות עירונית רב תחומית התחדשות עירונית רב תחומית // // העיר // הרובע // השכונה // הרחוב // המרכז 36

רב תחומית התחדשות עירונית רב תחומית התחדשות עירונית רב תחומית התחדשות עירונית רב תחומית // // העיר // הרובע // השכונה // הרחוב // המרכז 37

ישן // חדש // ישן // חדש // ישן // חדש // / חדש //

שיתוף פעולה ציבורי

, פרטי שיתוף פעולה ציבורי , פרטי -

, פרטי שיתוף פעולה ציבורי -

שיתוף פעולה ציבורי -

38

// קטן / // קטן // גדול // בינוני // קטן // גדול // בינוני

שיתוף פעולה ציבורי

, פרטי שיתוף פעולה ציבורי , פרטי -

, פרטי שיתוף פעולה ציבורי -

שיתוף פעולה ציבורי -

40 % 75 ר"מ

40%

100 ר"מ

20%

39

מעל 100 ר"מ

/שם // כאן //שם // כאן //שם // כאן //שם // כאן //

ניוד זכויות בנייה , ניוד זכויות בנייה , ניוד זכויות בנייה , ניוד זכויות בנייה , ניוד זכויות בנייה , ניוד זכויות

40

/ $$$ // $$$ // $$$ // $$$ // $$$ // $$$ // $$$ // $$$

תקצוב הפרויקט ע " י המדינה בדומה להקמת שכונה חדשה תקצוב הפרויקט ע " י המדינה בדומה להקמת

א

ב

ג

א

ב

ד

ג

ה

ו

41

///?איך ///?מה ///?מי ///? למה ///?מתי היכן

תסקיר השפעה חברתית תסקיר השפעה חברתית תסקיר השפעה חברתית תסקיר השפעה חברתית תסקיר

42

///?איך ///?מה ///?מי ///? למה ///?מתי היכן מהו תסקיר ? *

מהו תסקיר ?

את מי משמש ? מה מספק ? מהו תסקיר ? את מי משמש ? מספק מה ?

* ומי אשם בזה שאנו לא ממש רציניים לגביו עד כה ? התשובה במהופך

43

! אנחנו !אני

///?איך ///?מה ///?מי ///? למה ///?מתי ?היכן

שיתוף ציבור בהתחדשות עירונית שיתוף ציבור בהתחדשות עירונית שיתוף ציבור בהתחדשות עירונית

44

///?איך ///?מה ? מי // היכ ///? למה ///?מתי

המשמעות החברתית של סוג הבנייה המשמעות החברתית של סוג הבנייה

45

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

מהו בית בשבילך ? בשבילי ? בשבילנו ?

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 46

" הדרך בה אנו בני האדם יוצרים את הווייתנו על האדמה היא ." לגור :

" אין אנו מגיעים לכלל החלטה באמצעות הדיבור , אלא באמצעות העבודה ".

מרטין

היידיגר

47

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

רובעיות נגזרת

תוכנית מתאר

תוכניות

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 48

תכנית 1155

תכנית אב להתחדשות רובע א ' מס –'

סטטוס התוכנית : מאושרת . : התכנית שטח תכנית 1388 סטטוס התוכנית : בתכנון . -כ: התכנית שטח 800 דונם "יח' מס ד קיימות : 4,806 , קיבולת לתוספת יח -כ: ד" 1,500 . 893.3 ד' יח' מס : קיימות 6,003 קיבולת תוספת ד "יח פוטנציאלית : 3,168 תכנית אב להתחדשות רובע ב ' מס –' תכנית 1314 סטטוס התוכנית : מאושרת . -כ: התכנית שטח 600 תכנית אב להתחדשות רובע ג ' מס –'

דונם

דונם

3,700

ד קיימות : 3,624 קיבולת תוספת יח : ד"

"יח' מס

49

' רובע ו

רובע ה '

רובע ד '

כנית אב להתחדשות רובע ד ' טטוס התוכנית : ראוי להכין . : התכנית שטח

תכנית אב להתחדשות רובע ה '– 1409 סטטוס התוכנית : מאושרת . שטח התכנית -כ: 800

תכנית 0156612 - 603

תכנית אב להתחדשות רובע ו ' מס –'

893.3

דונם

דונם

667

סטטוס התוכנית : גיבוש מסמכים לדיון . -כ: התכנית שטח

דונם

ד קיימות : 4,722 "יח ד קיבולת תוספת יח ד " 3,500

פוטנציאלית : 3,168

: קיימות 6,003 קיבולת תוספת ד "יח

ד' יח' ס

"יח' מס

2,400 ד"יח

: קיימות 3,417 "יח ד קיבולת תוספת יח : ד "

ד' יח' מס

50

' רובע ח

רובע ז '

תכנית אב להתחדשות רובע ח ' סטטוס התוכנית : הכנת מסמכים .

תכנית אב להתחדשות רובע ז ' סטטוס התוכנית : הכנה לדיון .

: קיימות 3930

ד' יח' מס

קיבולת

פוטנציאלית : 25%

: קיימות 3608 קיבולת תוספת ד "יח

ד' יח' מס

51

תכניות אב רובעיות להתחדשות עירונית

כ"סה

" מספר יח ד חדשות

ד מאושרות

"יח' מס

שם הפרויקט

9698

3168

6530

אב להתחדשות

תוכנית

1155

' מס-' רובע א

6137

2500

3637

להתחדשות

אב תוכנית

' רובע ב

9568

4567

5001

אב להתחדשות

תוכנית

' רובע ג

8019

3500

4519

אב להתחדשות

תוכנית

' רובע ה

5900

2,400

3500

אב להתחדשות

תוכנית

' רובע ו

3608

תוספת 25% בשטח עיקרי

3608

תכנית מפורטת

-' רובע ז

המוסיפה זכויות ' מס – - תכנית 1155

-

-

3930

-' רובע ח

בהכנה

52

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

38 מנוע צמיחה ?

א "תמ

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 53

38.

התחדשות עירונית א "תמ -

54

מיפוי מבנים מסוכנים קיימת רשימת מבנים מסוכנים משנת 2009 עד שנת 2017

"סה כ יש מעל 400 פניות בנושא מבנים מסוכנים , מתוכם נסגרו 201 * ( מבנים שקיבלו אישור מהנדס או שאינם מהווים סכנה )

! מבנים

* בשנת 2016 נסגרו -92

55

מיפוי התפשטות א " מבני תמ 38

56

התחדשות עירונית סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

תעודת גמר 9

38

בקשות א" לתמ

בקשות המציעות 39 ד"יח

כ "סה , בקשות המציעות 3,693 "יח ד חדשות 254

לפני ועדה 34

טופס 4 24

בקשות המציעות 586 ד"יח

סיכום נתונים 2016

בקשות המציעות 301 ד"יח

230

בקשות

המציעות 3504 "יח ד חדשות

מיפוי דירות קיימות שחוזקו "סה כ דירות שחוזקו בהיתר : 2168 "סה כ דירות שיחוזקו ( לאחר ועדה :) 1660 לפני ועדה : 635

אחרי ועדה 75 בקשות המציעות 1,313 ד"יח

היתר בניה 112 בקשות המציעות 1,454 ד"יח

לפני ועדה אחרי ועדה היתר בניה טופס 4 תעודת גמר

57

התחדשות עירונית סיכום נתונים 01.01.2017 - 15.10.2017

38 י "עפ

התפלגות הבקשות א" לתמ

רובעים

38

"יח ד מוצעות בבקשות א" לתמ

א" רובע י 6 2%

3,693 ד"יח

כ "סה

254

כ "סה

בקשות

' רובע ח

' רובע א

1454

1313

32 13%

50 20%

586

39

301

טופס 4 תעודת גמר

לפני ועדה אחרי ועדה היתר בניה

' רובע ב

סיכום נתונים 2016

' רובע ו

23 9%

230

בקשות

54 21%

א" רובע י

' רובע א ' רובע ב ' רובע ג ' רובע ד ' רובע ה ' רובע ו ' רובע ח

ח רובע

' רובע ג

רובע א ,' 49 , 21%

20 8%

רובע ו ,' 50 , 22%

רובע ב ,'

' רובע ד

19 , 8%

60 24%

' רובע ה

9 3%

א" רובע י

רובע ד ,' 57 , 25%

רובע ג ,'

רובע ה

21 , 9%

58

מדיניות תמ א " 38 בניינים הנבנים מתוקף א"תמ

38 בעיר אשדוד מובילים את ההתחדשות העירונית בעיר . מבנים אלה הם חלק מההזדמנות לקבוע אמות מידה אסתטיות חדשות , לרווחת הדיירים ולהנאת כלל התושבים . בבדיקת הבקשות ניתן דגש לעיצוב אדריכלי ברמה גבוהה . גישה זו מחייבת תכנון מיטבי ובנייה בסטנדרטים גבוהים . בדרך זו מושגות , בנוסף למטרה המרכזית שהוגדרה " בתמ א לחיזוק , המבנים מטרות עירונית נוספות כגון שיפור חזות העיר . רוחב הרצועה 1 .'מ יש לתכנן חצר המשותפת אשר תהיה מגוננת בעצים בוגרים לטובת הדיירים , בשטח 0.7 * ר"מ "יח' מס ד קיימות ומוצעות . חצרות דירות הגן יאושרו בתנאי שמפלסן אינו נמוך ממפלס המדרכה הגובלת . לא יאושר יש לשמר רצועת גינון לשתילה ברוחב 2 מטר בחזית . ברובעים ' ו',ג',א

פתרון בורות חלחול או פתרון מכאני כניקוז למגרש גינות פרטיות לא יוצמדו לחזית הפונה לשטח ציבורי . על החניה להיות מגוננת , יש להציג עץ בוגר על כל 4 מקומות חניה , במקרה של מכפילי חניה /ו או מרתף יש לאשר תאי שתילה עיליים . יש להקפיד על שימוש מושכל בחומרי גלם בעלי רמת בידוד תרמי טובה ויעילה בגג , בקירות ובחלונות המבנה . שילוט שם קבלן או אחר על חזיתות מבנים יוצב אך ורק על הקיר המוביל לכניסה הראשית בקומת הקרקע . ככלל פתרונות התברואה יינתנו בתחום המגרש . במקרים חריגים ניתן בתיאום עם מחלקת תברואה העירונית לבחון פתרונות מחוץ לתחום המגרש . 59

אין חנייה – !!!א " אין תמ

פתרון חנייה : - בגבול המגרש

תת קרקעי

/ עילי -

- - -

מכפיל

מכאני

אוטומטי

- מחוץ למגרש בצמידות לא על חשבון חניות קיימות . - מחוץ למגרש בצמידות תת קרקעי . - כופר חנייה - במקרים היסטריים ומיוחדים ( כוכב שביט ?) - פטור מלא , אין מצב תשכחו מזה !

60

61

גובה עד 4 מטר

פרט שילוט פרויקט תמ א " 38

אהרוני

ן" נדל

התחדשות עירונית באשדוד א "תמ 38 – ' רח רמת מוצא 32

מסמכים נדרשים להצבת שילוט התחדשות עירונית :

- טופס שילוט להתחדשות עירונית - ' מח ' מח/ רישוי

תכנון עיר

- חתימה על פורמט קבוע -

הצהרת מהנדס לעניין תמיכה ועיגון השלט טופס הסכמת שכנים להצבת ( השלט בשלב ראשוני 50% ) לפחות

-

: שם חברה אהרוני נכסים בע

מ"

: טלפון 08-665577 : כתובת 34

אהרוני נכסים

משרדי החברה :

רחובות

שלוימקה

: טלפון 03-212345 כתובת : המסגר 66

פיטר אייזנמן

אדריכל :

א"ת

: טלפון 02-123456 : כתובת

מני נפתלי

מנהל פרויקט :

5 ירושלים

בלפור

רוחב עד 2

מטר

62

פרט שילוט פרויקט פינוי בינוי

סביר

ן" נדל

התחדשות עירונית באשדוד פינוי בינוי – מתחם חבצלת

מסמכים נדרשים להצבת שילוט התחדשות עירונית :

- טופס שילוט להתחדשות עירונית - ' מח ' מח/ רישוי

תכנון עיר

- חתימה על פורמט קבוע -

הצהרת מהנדס לעניין תמיכה ועיגון השלט טופס הסכמת שכנים להצבת ( השלט בשלב ראשוני 50% ) לפחות

גובה עד 4 מטר

-

: שם חברה סביר נכסים בע

מ"

: טלפון 08-665577 : כתובת 34

סביר נכסים

משרדי החברה :

רחובות

שלוימקה

: טלפון 03-212345 כתובת : קליפורניה 66

פרנק גארי

אדריכל :

א"ת

: טלפון 02-123456 : כתובת

מנהל פרויקט : עדנה פרח

5 ירושלים

בלפור

רוחב עד 2

מטר

63

38 פינוי בינוי לתושבים

קורס התחדשות עירונית א "תמ –

64

38 פינוי בינוי לתושבים

קורס התחדשות עירונית א "תמ –

סילבוס קורס לדיירים

65

להתחדשות עירונית אשדוד

המינהלת

66

תחומי פעילות היחידה להתחדשות עירונית אשדוד

ההתחדשות

קשרי קהילה ודיירים

דיור להשכרה ושטחים חומים

ע"תב/ עירונית

פינוי בינוי

38

א "תמ

קורסים והשתלמויות

ימי עיון למתכננים , אדריכלים ויזמים

התחדשות

התחדשות מרכזים קהילתיים

התחדשות המרחב הציבורי

מרכזים

בקהילה

מסחריים

67

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

? האומנם

פינוי בינוי ,

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 68

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

תכניות מאושרות פינוי בינוי .

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 69

' מס

' כ מס "סה ד "יח

ד "יח' מס

סטטוס

ד "יח

' מס תכנית

כתובת

מאושרות

תוספת

התקבלה החלטת מועצת העיר לאשר הצטרפות העיריה כמגישי התכנית . התכנית , הופקדה נדונו התנגדויות - אושרה לתוקף

אבן עזרא , ארלוזרוב , אליאשוילי , ביאליק פינוי בינוי - הדקל פינוי בינוי , הרצל הרב שאולי פינוי חיים משה שפירא פינוי בינוי מתחם בית המשפט פינוי בינוי ויצמן

648

504

603-0271296 144

. מחוזית טרם קיבלה תוקף .

בועדה

הועברה למחוז ב - 07/2017

846

171

603-0335513 675

684

532

67/104/03/3 152

בתוקף

בינוי

66/104/03/3 -

, בתוקף

324

252

72

טרם נבנו

מאושרת

הוצגו מספר חלופות , הוחלט לקדם שתי חלופות לתכנון מוקדם . ישיבות סטטוס כל 3 שבועות מול משב .ש"

פינוי בינוי רחוב ויצמן ומתחם בית המשפט - ' רובע ב

1,464 1,750

286

'ז בוטינסקי , הראשונים , ההסתדרות פינוי בינוי

התכנית נדונה במחוזית ( 09/04/2017 .) אושרה להפקדה בתנאים . טרם הופקדה

960

836

603-0346031 124

70

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

תכניות פינוי בינוי . עמדו בתנאי סף משב

ש"

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 71

ד "יח' מס

ד "יח' מס

סטטוס

ד "יח' כ מס "סה

' מס תכנית

כתובת

תוספת

מאושרות

עברה תנאי סף , ממתינה לפגישה עם מהנדס העיר ( אבן דרך 5 .) ולהמשך תיאום מול גורמים . מקצועים

, הרצל 'ז בוטינסקי , משמר הירדן

1206

974

603-0356162 232

עברו תנאי סף מתחילים סדרת פגישות מקצועיות מיועדים -ב לועדה 09-2017

יצחק הנשיא ,

1099

911

603-0325936 188

סיני

קיבלו אישור יועמ " ש להירשם כ " מגיש תכנית ." כרגע מגישים מסמכים לעמידה ביתר תנאי סף . במקביל נכנסו לתהליך עבודה להשלמת ד"חוו מקצועיות . חסר מסמך תסקיר חברתי קיבלו אישור יועמ " ש להירשם כ " מגיש תכנית ." כרגע מגישים מסמכים לעמידה ביתר תנאי סף . במקביל נכנסו לתהליך עבודה להשלמת ד"חוו מקצועיות . חסר מסמך תסקיר חברתי עברו תנאי סף , יממתינה לפגישה עם מהנדס העיר ( אבן דרך 5 .) ולהמשך תיאום מול גורמים . מקצועים טרם עברו תנאי סף . יישלח מכתב עם תאריך יעד להשלמת התנאים , או לחילופין סגירת התיק .

המעפילים - צפון

720

560

603-0380584 160

הרצל

המעפילים - דרום

1,550

1,206

603-0380592 344

הרצל

, הרצל שמואל , הנגיד שלום , שבזי נאות

750

550

603-0239947 200

ספיר

אחד העם -

504

392

603-0392696 112

הרצל

1690 + 100

, הפרחים

' שד

עברו תנאי סף

1382

603-0366278 308

דיור מוגן

הרותם

מתחם בית

72

עברו תנאי סף

1286

1000

286

המשפט

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר 73

תכניות מאושרות * להתחדשות עירונית .

* אישור ועדה מקומית

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018

' כ מס "סה ד "יח

ד "יח' מס

' מס תכנית

סטטוס

ד מאושרות

"יח' מס

כתובת

תוספת

התקבלו הערות ועדה מחוזית לתיקון תכנית לפני דיון 'ל אימוץ תקופת ההפקדה של המקומית ' . המתכנן מכין את המסמכים המתוקנים . תקופת הגשת התנגדויות הוארכה לתוך חודש יולי . עד כה הגיעו התנגדויות : , יזם , עיריה , תושבים עמותת אדם טבע . ודיון דיון בהתנגדויות ב - 11/09/17 הומלצה להפקדה במקומית , בשלב תיקון מסמכים לפני העברה למחוז . "ע פ החלטת הועדה ההפקדה דורשת עמידה בתנאים : הבאים - התייחסות המחלקה המשפטית ל ' אופן בו ניתן להבטיח כי הדירות החדשות יאוכלסו בני - .' המקום - אגף תכנון צריך להשלים מסמך מדיניות לבניה גבוהה .

603- 0343467

310

0

90

שבי ציון

603- 0219899

103+242

103

0

חוף לידו

603- 0394320

קדושי

56

54

2

בלזן

50/114/0 3/3 603- 0213280 64/104/0 3/3

מתחם

18/06/17 התכנית קיבלה תוקף

650

650

0

סגול

מתחם באר משה

אושרה להפקדה , מצויה בהשלמת מסמכים

258

18

240

זלמן אר ן " 4/ א

35

35

0

בתוקף

התנגדויות . ההתנגדויות הרשות

התכנית נדונה

בועדת

260 ד "יח

התקבלו בחלקן , התנגדויות היזם נידחו . התכנית בטיפול היזם מול הועדה המחוזית , לתיקון המסמכים .

603- 0274704

אלכסנדר

רגיות +60 דיור ציבורי

160

100

פן

74

' כ מס "סה ד "יח

ד "יח' מס

ד "יח' מס

סטטוס

' מס תכנית

כתובת

תוספת

מאושרות

134/101/02 /3 33/108/03/ 3

מרכז רובע

, מאושרת טרם נבנה הפרויקט

360

242

118

ז

, בתוקף

240

240

0

' רח

בבניה

הכלנית

התכנית הועברה למחוזית ב - 09-05-2017 ( נמצאת בתהליכי קליטה , , בדיקה ושיבוץ לדיון ). בועדה טרם נקבע מועד לדיון במחוזית . , מקומית משלימה תנאים להעברה . למחוז ממתינים להשלמת התיקונים ע " י המתכנן . במקביל עבר דיון חיובי במשרד התיירות - היזם נתבקש לשנות יחס מלונאות לעומת מגורים יותר ( ) מלונאות הומלצה בו .

603- 0392258

מגרש 2002

102

46

56

מתחם מלונאות ומגורים מתחם בין רחובות , אגס , מנגו , משמש

603- 0180067

109

109

0

נדונה במקומית , טרם הועברה למחוז ( . רק לאחרונה הוגשה תכנית בינוי מתוקנת )

603- 0317784

144

144

0

אפרסק

603- 0207761

' רח

הופקדה במחוז הוגשו התנגדויות

249

120

הציונות

"מע ר דרום ( מגרש -) אמסילי - מגרש מ 19

27/113/03/ 3

בדיון בהתנגדויות - נדחו כל ההתנגדויות

236

77

159

75

' כ מס "סה ד "יח

ד "יח' מס

ד "יח' מס

סטטוס

' מס תכנית

כתובת

תוספת

מאושרות

מתחם לתכנון בכניסה הדרומית

דיון בהתנגדויות 28/08/2017 קבלה חלקית של ההתנגדויות

2108 -ד ו "יח 900

2108

0

3/124/03/3

מעונות

לעיר

נדונה במקומית 20-06-2017 ( פעם שניה ) , והומלצה להעברה להפקדה במחוז , בכפוף להשלמת תנאים . בטיפול היזם השלמת התנאים להעברה למחוז .

240 ד "יח להשכרה

603- 0358549

0

סי פורט

76

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

תכניות להתחדשות עירונית . עמדו בתנאי סף

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 77

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר 78

' כ מס "סה ד "יח

ד "יח' מס

ד "יח' מס

סטטוס

' מס תכנית

כתובת

תוספת

מאושרות

עברו תנאי סף

140

140

603-0424655 0

בית

לזרוס

388 דיור

( מיוחד 129 "יח ד בלשב ב ' במקום דיור , ) מוגן 75 ד "יח רגילות +15 "יח ד בהקלה

אבן עזרא , יהודה הלוי ,

661+130+129 =920

661 + להיתר

עברו תנאי סף

603-0236315

ד"יח

40 =701

בלפור

התכנית הוגשה , נדונה בועדה מקומית , היזם נתבקש להעביר מסמך קריטריונים ממשרד - הקליטה אשר תומך בהצעה התכנונית . טרם הועבר . יש לשנות את חוו " ד בעקבות ממצאי הסיור . בשטח

208

75

603-0469452

' רח

האתרוג

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 הוכנה חוות דעת שלילית לדיון . הוחלט בפאנל לחזור למתכנן לשיפור התכנון ולא להביא לדחייה . התקיימה פגישה אצל דורון עם המתכננים ב 06/09/17 . טרם הוגשו מסמכים מתוקנים שיאפשרו דיון . נוסף

133

98

זלמן ן"אר 4/ א 603-0438259 35

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר 79

בדרך לפרויקט פינוי בינוי .1

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 ) שכנים בתיאום יועמ " ש עיריית אשדוד

חתימות והסכמת בעלים (

תנאי סף להתחדשות עירונית

80

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר 81

בדרך לפרויקט פינוי בינוי .2

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 מתאר ורובע .

פרוגרמה תואמת מדיניות ,

תוכנית

מהי פרוגרמה ? • - מסמך המציג הצרכים לצורכי ציבור עבור תושבים

• הגרים באזור גיאוגרפי מסוים .

• - הצרכים נחלקים למבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים .

• - הצרכים נמדדים בשטח קרקע בדונם , מספר מבני הציבור

ואומדן מ " ר מבונה .

מדיניות

. א הקצאת שטחים לפי התדריך הממשלתי להקצאות קרקע עם התאמות לעיר אימוץ דגם B ובמקרים מיוחדים דגם – C.

– אשדוד

. ב המלצות לשימוש יעיל בקרקע – שילוב שימושים , בניה לגובה .

82

השימוש בתוצרי הפרוגרמה - דוגמאות

תכניות

מפורטות

תכניות

תכנית

אב

מתאר

פרוגרמה לצרכי ציבור

בקשות למשרד

הסכם גג

החינוך

83

פרוגרמות באשדוד

סוגי פרוגרמות

פרוגרמות לתכנית

פרוגרמות לרובעים

מסמכי כושר נשיאה

כללית לתכנית המתאר שבהכנה

מפורטת

84

84

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

בדרך לפרויקט פינוי בינוי .3

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 תסקיר חברתי 85

התיחסות לאוכלוסיה

קיימת

מיפוי צרכים

התיחסות לאוכלוסיה

עתידית

השפעת התוכנית על כלל השכונה

הנחיות

קהילתי

לליוי

שיתוף בעלי עניין

כנסי שיתוף ציבור

86

ביצוע סקר

המלצה והנמקות לגבי

החלופה

- חברתי דמוגרפי

המועדפת מבחינת השלכותיה החברתיות - קהילתיות .

מיפוי פרטני של בעלויות ושכירויות במקום , דיור ציבורי

כתיבת מסמך

הממזער

קשישים , עולים וכד '

, נכים ,

השפעות

שליליות

וממקסם השפעות . חיוביות

בניית

תוכנית

- חברתיים

הגדרת יעדים

שיתוף ציבור

היועץ החברתי

קהילתיים

. של התכנית

עבודה מול יועצי

התכנית

להטעמת הדגשים החברתיים וצורכי התושבים בתכנית .

, איפיון

הפצת שאלוני ביצוע ראיונות

ניתוח מסכם של ההשלכות החברתיות - קהילתיות

כנסי תושבים

ליוי

מיפוי

קבותות

המשפעים ומושפעים מהתוכנית

87

הגשת המלצות לגבי היערכות למימוש התכנית .

בדרך לפרויקט פינוי בינוי .4

תשתיות ותחבורה

88

תשתיות ותחבורה , תשתיות ותחבורה , תשתיות ותחבורה , תשתיות ותחבורה ,

1:500

מדידת מצב קיים – נספח תנועה וחניה יוכן על רקע מדידת מצב קיים עדכני מ"בקנ

, לפחות

כולל

תרשים סביבה ושמות של רחובות סמוכים .

לאזור הפרויקט

בדיקה תחבורתית – תוכן ותצורף לנספח בדיקה תחבורתית מקיפה ) ת"בה( בהתחשב בפרויקטים של התחדשות ופרויקטים פינוי - בינוי הסמוכים לאזור .

יקבעו העירייה ומשרת התחבורה או ע " י יועץ תנועה של ועדה מחוזית .

גבולות ת"בה

הסדרי תנועה ברחובות הסמוכים לפרויקט – יצויינו הסדרי תנועה / קיימית מתוכננים בצמתים ורחובות הסמוכים לפרויקט , נדרש להתאים תכנון של רחובות להנחיות של משרד התחבורה " תכנון רחובות בערים ."

יש לציין חתכים לרוחב של רחובות הן במצב קיים והן במצב מתוכנן כולל סימון מטרדים קיימים

89

תשתיות ותחבורה , תשתיות ותחבורה , תשתיות ותחבורה , תשתיות ותחבורה ,

. מתוכננות

תחנות אוטובוס ושבילי אופניים – יסומנו ע " ג נספח תחנות אוטובוס קיימות / יסומנו שבילי אופניים ולכלול שבילי אופניים בהתאם לתכנית אב .

" תסומן ע ג נספח טבלת מאזני החניה בהתאם לתקני

טבלה מאזני חניה וגישה מהחניון –

חנייה מאושרים באשדוד . תכנית תציג כל החניונים עיליים ו / או תת קרקעיים לפי דרישת חניה אשר מחושבת בטבלת מאזני חניה . חניוני מגורים יהיו מופרדים באופן פיזי מחניונים מסחריים וחניונים לתכליות אחרות . רצוי לתכנן גם כניסה נפרדת לחצר משר ( חניות תפעוליות ) שתהיה מופרדת מחניונים לרכב . פרטי

גישות מחניונים למגורים ולתכליות אחרות יהיו מופרדות ע " י חדרי מדרגות ומעליות נפרדים כך שלא תהיה הפרעה למגורים .

מספור חניה וסימון לפינוי אשפה / רכב כיבוי יצויין מספור של חניות וגם מידות עקרוניות של חניות ומעברים לרכב "( כמודלים )" יצורפו חתכים לאורך ולרוחב של רמפות תוך ציון שיפועים מתוכננים . יש לסמן ע " ג תכנית פתרונות סכמתיים לפינוי אשפה וגישות לרכב כיבוי אש .

90

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר 91

בדרך לפרויקט פינוי בינוי .5

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 מנגנון קידום

תוכנית

פתיחת

שעברה תנאי סף חייבת להבין באיזה שלב היא עומדת

כל

תוכנית

תיק

1

ישיבה מקדמית אגף תכנון No go /Go

עיבוד

הגשת

חלופת תכנון ראשונית

כנס תושבים 1

מסמך חברתי

תנאי סף

תנאי סף

2

3

4

ישיבת התנעה 1 מהנדס העיר

קביעת לו ז ל " 6 מפגשים אצל רפרנט תכנון פעם בשבועיים

כוללת הזמנה של נציג וועדה מחוזית

תכנון

10

חברה / פרוגרמה כבישים תנועה / / כלכלה

5

דיון

שמאות

כנס תושבים 2

ועדה

כנס תושבים 4

/ סביבה / נוף

תשתיות

הכנת

התקדמות כללית "וע פ נושאי תכנון

מקומית

חברה

מסמכי תכנית

סופיים

6

9

הכנת

ישיבת התנעה 2 מהנדס העיר

לכל אבן דרך יש חומרי הגשה ספציפיים שצריך להציג

מסמכי תכנית

כנס תושבים 3

7

ושלכם )... #3

הכשלנות (שלנו

92

8

שעברה תנאי סף תקבל תוך 15 יום מכתב עדכון

כל

תוכנית

לפינוי בינוי

קידום

תוכניות

תכניות - לפינוי בינוי הן מורכבות ומאתגרות את המערכת התכנונית . מאפייני הבינוי המוצעים בתכניות אלו חורגים לרוב מהמקובל בסביבת המיזם ומהנהוג בעיר . על מנת שמיזם של פינוי - בינוי יקרום עור וגידים יש להתקדם בשלושה צירים במקביל : הציר התכנוני , הציר הכלכלי - שמאי והציר החברתי -

קהילתי

התנהלות לא נכונה באחד הצירים האלה תכשיל את המיזם כולו . על מנת לייעל את הטיפול בבקשות מומלץ להקים צוות עבודה משותף לעיריית

– אשדוד

, רווחה משרד הבינוי ולשכת התכנון המחוזית . צוות זה מתכנס אחת לחודש לדיון בהצעות למיזמים של פינוי . בינוי -

אגף תכנון עיר ומינהל שירותי

איך מתנהל התהליך ? דיון ראשון (( go/no go: דיון זה נערך על בסיס נתונים ראשוניים שמעביר מגיש הבקשה : מספר יחידות דיור קיים ומוצע , שטח התכנית בדונם , ועוד . על מגיש הבקשה למלא טופס קצר עם הנתונים . בשלב זה , איננו מבקשים הדמיות וחלופות בינוי . היוזמה נבחנת על בסיס התאמה למדיניות של תכנית המתאר , לעיר תכנית האב השכונתית ומדדים תכנוניים בסיסיים . בסיום הדיון מתקבלת החלטה האם ניתן לבחון במתחם תכנית לפינוי - בינוי או לא . במקרים אחרים , ייתכן שמגיש הבקשה מתבקש להמתין מספר חודשים עד להמלצות של תכנית - אב לשכונה . לאזור / אם התשובה חיובית , מתקיים תהליך הסברה במתחם , הכולל את המרכיבים הבאים או את חלקם : הפצת מכתבים לדיירים ; יידוע הרובע וכנס , הסברה

מינהלת

שירותי רווחה וקהילה בעיריית אשדוד ואחראית קשרי קהילה במינהלת .

באחריות

מינהל

על היזם להגיש לצוות ההתחדשות העירונית : תחשיב שמאי על פי תקן 21 לשמאית לשכת התכנון המחוזית . חלופות בינוי , בהתאם למסמך המדיניות להתחדשות עירונית שאושר על ידי הוועדה המחוזית . אפיון חברתי ראשוני של המתחם .

מתחם עם הכרזה בתוקף ( במסלול רשויות או מסלול יזמים .( אישור תכנית בניין עיר בתוך ארבע שנים ממועד ההחלטה .

הוצאת היתר בנייה לבניין ראשון מכוח התכנית לפינוי - בינוי בתוך שלוש שנים נוספות מאישור התכנית . אישור מהנדס העיר על כך , שהאגרות וההיטלים מכסים את המטלות הציבוריות הנדרשות לביצוע המיזם . אישור משרד הבינוי על כך , שללא הפטור מהיטל השבחה אין למיזם כדאיות כלכלית ( נדרש במסלול יזמים בלבד .) את התוצרים האלה על היזם להגיש תוך ארבעה חודשים מקבלת ההחלטה בדיון הראשון . בפרק זמן זה מתחייב הצוות שלא לבחון הצעות תכנוניות נוספות למתחם זה ( , מובהר כי התושבים הם שבוחרים את היזם ולא העירייה .) אם בתום ארבעת החודשים לא יוגשו החומרים המשלימים , הצוות שומר לעצמו את הזכות לבחון הצעות נוספות לגבי המתחם , ככל שאלו יוגשו .

) ומתווה העבודה להמשך . אם

דיון נוסף בצוות ההתחדשות העירונית : בדיון זה מתקבלת החלטה באשר להמשך קידום המיזם , מסלול ההכרזה ( יזמים / רשויות

, רגילה על פי הנחיות האגף לתכנון עיר ולשכת התכנון המחוזית .

מתקבל אור ירוק להמשך , מכאן ואילך העבודה זהה למעשה לעבודה על ע"תב

היבטים : חברתיים ישנה חשיבות רבה לתשומת לב להיבטים החברתיים ולהתייחסות נכונה של מגיש התכנית להיבטים אלה . במסגרת קידום התכנון , היזם מתבקש לכלול בצוות התכנון מתכנן חברתי אשר אחראי על אפיון ומיפוי דיירי המתחם , הכנת תסקיר חברתי על השפעות התכנית על האוכלוסייה הקיימת וליווי הליכי שיתוף הציבור . , כמו כן המתכנן אחראי לקיים כנסי הסברה לדיירי המתחם . , מובהר כי השתתפות גורמים עירוניים בכנסים תהיה רק אם התכניות תואמות את מדיניות התכנון העירונית ואם אושרו עקרונית על ידי מהנדס העיר . 93

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

פינוי בינוי , רציונל תכנוני

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 94

מהו רציונל ?

. עצמם

המתאר : מציג בעיית ניתוק בין הרובעים ובתוך הרובעיים

ניתוח מצב קיים

תוכנית

הרובעיות .

הרציונל המוביל הינו חלוקת כל רובע לתתי אזור כמו מרבית

תוכניות

גודל רובע – קיבולת מקסימלית חלוקה משנית - גאוגרפית פיזית - הנגשה כוללת רגלית / תחבורתית צפיפות מתבקשת מענה אוטונומי לכל חלק

' וכד- תעסוקה מגמות פיתוח על עירוניות , מתחמי ציבור עירוניים . צירי הזנה תחבורתיים

חלוקה שווה -צ"שב-פ"שצ- מסחר –

חוציי רובע

95

תבחינים להערכת תכניות

התאמה לערכים

עירוניים

, העירוני תכנית מתאר , מסמכי

על פי החזון

מדיניות

הגדלת מלאי דירות

o

פיתוח חברה וקהילה

o

צירי השלד העירוני

o

קשר עיר וים

o

רציפות שטחים פתוחים

o

מגוון מרחבים

עירוניים

o

מצוינות אדריכלית ועיצובית

o

96

התאמה לערכים פנים - רובעיים

o הערכת תכניות על פי התאמה לתכנית הכוללנית של הרובע

הערכה על פי מיפוי

פיזי

•

קיבולת וכושר נשיאה

לרובע

•

, הצירים מוקדי הפעילות , מתחמי הקהילה ,

"ה חיזוק שלד הרובעי ( "

•

שטחים פתוחים )

מיפוי המתחמים שדורשים

חיזוק

•

97

תבחינים נוספים להערכת תכניות

תנאים מקדמיים לבחינת תכניות התחדשות עירונית :

בדיקת בעלויות תנאי סף – על סמך הגשת דו ש " ליועמ ח "

o

בדיקת היתכנות חברתית – על סמך הגשת דו "

ח חברתי

o

o בדיקת היתכנות כלכלית – על סמך הערכה שמאית , ובדיקת יציבות כלכלית של יזם

98

ניתוח מגמות ארציות פינוי בינוי - מסלול רשויות VS מסלול יזם פרטי

כפר סבא : היתר למתחם 1 רמת גן : היתר מתחם 1( נתניה : לא יצאו היתרים : צ" ראשל היתר מתחם 1(

) המתמיד

5110

- סלע גבעתי )

אור עקיבא : לא יצאו

היתרים

לא יצאו

: ים-בת

היתרים

3150

ירושלים : לא יצאו

היתרים

5 מתחמים מאושרים

לא יצאו היתרים

: אביב תל

מתחם 1 עם היתרים

מתחמים בהליכיי היתר

2 2

מתחמים נוספים :?

אשדוד

לא תבוצע

בהפקדה

אין היתרים

יש היתר נבנו 2

לא תבוצע אין היתרים

יש היתר מיולי 17

אין היתרים

99

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

חזון עיצובי

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 100

התחדשות עירונית - עקרונות תכנון

קיום רשת רציפה וצפופה

.1

של רחובות

.2 נגישות גבוה להולכי רגל , אופניים ותחבורה ציבורית

איכותית

.3 צפיפות ושימוש יעיל בקרקע - רחובות תוססים ומיצוי הזדמנויות .4 הקטנת הצורך בנסיעות וצמצום התלות ברכב . פרטי .5 טיפוח המרחב הציבורי ותכנון מוקדים עירוניים סביב תחבורה ציבורית . .6 הפניית פעילות ציבורית ומסחרית רובעים לשדרות ראשיות

חוצת

101

התחדשות עירונית - עקרונות תכנון

7 . חיזוק הקשר בין העיר והים 8 . שמירת הרובע כיחידה מרחבית אוטונומית 9 . מגוון מרחבי –

עיר רבת פנים – עידוד מגוון מצבים

אורבניים

10 . זהות - מקומית כל פרויקט יתרום לזהות ולמיצוב העיר 11 . שימושים מעורבים וביטחון אישי נוכחות אנשים בזמנים שונים ולמטרות

שונות

נחל לכיש רצועת החוף

12. שימוש וטיפוח רצף של שטחים פתוחים , דיונה –

102

13 . חיזוק מרכז העיר הוותיק – כמנוע כלכלי לצמיחת התחדשות עירונית - עקרונות תכנון

העיר

14. שילוב אוכלוסיות - דיור בר השגה מבוזר כחלק אינטגרלי בעיר 15 . תהליכי תכנון משתפים לקהילה ובעלי עניין בהחלטות לפיתוח

העיר

103

הנחיות מרחביות – העצמת המרחב הציבורי

המקום מקנה זהות אשר יוצרת

שייכות

טיפוס הבנייה המקומי , רובעי .... מה מאפיין את המרחב המקומי ?

– מקום

104

הנחיות מרחביות – העצמת המרחב הציבורי

105

הנחיות מרחביות – העצמת המרחב הציבורי

תחום ההתערבות של ההנחיות המרחביות : .1 מעטפת המבנה - נפחים , חומרי גמר וגוונים . .2 הנחיות פיתוח , גידור – , מפלסים מיקום

, החניה הכניסה למגרש , אופי הנטיעות והיקפן .

, מיקום חומרי גמר וגוונים .

מבני עזר –

.3

106

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

כלכלת הפרויקט מחשבון לחישוב כדאיות כלכלית

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 107

פרויקט פינוי בינוי – מאפיינים כלכליים

בפרויקט פינוי בינוי בעלי הדירות מתחייבים למכור את זכויותיהם בקרקע ליזם לצורך הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים במקומם .

בתמורה מקבלים הבעלים תחת הדירות שיהרסו דירות חדשות .

בעסקת פינוי בינוי הבעלים המפנה מקבל דירה חדשה ומרווחת מדירתו . הקיימת

העיריה משפרת את חזות העיר והיזם מרוויח רווח יזמי בגין הפרויקט .

לגבי כל פרויקט שיוחלט לקדמו יהיה צורך לערוך בדיקה פרטנית בהתחשב במיקום , זכויות בניה , מחירי מכירה של דירות , שטחי דירות מפונות , מטלות , ע"תב האם ניתן לממש בניה לפני הפינוי או רק אחריו ( הוצאות שכ ד " לבעלי הדירות לרבות הוצאות העברה ) , שכירות למפונים עד גמר הפרויקט .' וכו

108

עקרונות תחשיב

התחשיב הכלכלי לפרויקט אמור לבחון את כמות היחידות וזכויות הבניה בתוכנית מוצעת לפינוי בינוי ולהביא בחשבון תמריץ ליזם לביצוע העסקה ואמור לכלול מספר : מרכיבים 1. בדיקת פרוגרמה תכנונית – בדיקה הכוללת מאפייני דירות התמורה שימסרו לבעלי הדירות ושל הדירות החדשות אשר יהיו בבעלות היזם וישווקו על - ידו כולל שטחי , דירות הצמדות .' וכו

2.

הכנסות

אומדן תקבולים – התמורה שאמור לקבל היזם ממכירת הדירות החדשות שישווקו ( על ידו ללא מע ).מ"

109

3.

הוצאות

עלות הקמת הפרוייקט "ע י היזם המביא בחשבון פרמטרים כדלקמן : 1) עלות בניה ישירה . 2) עלויות בניה עקיפות הכוללות : אגרות בניה והיטלי פיתוח . הוצאות תכנון ויועצים . חיבור . חשמל הוצאות שיווק ופרסום עבור דירות היזם . הוצאות הנהלה והוצאות כלליות . בלתי צפוי מראש . 3) עלות הריסת המבנים . 4)

עלויות מיוחדות הכרוכות בבניית פרויקט פינוי בינוי ו / או מטלות .ע"תב עלות התמורות לבעלי הדירות : יש להביא בחשבון שכ " ד בתקופת

5)

, הבניה הוצאות וליווי משפטי , עלויות העברה .' וכו

6) הוצאות מימון יש להביא בחשבון הוצאות מימון הפרויקט , שלביות הבניה , תזרים מזומנים וכן את עלויות היזם לערבויות תוך מכר ועלות ליווי בנקאי . 7) עלויות מיסוי 7.1 היטל השבחה . 7.2 מס רכישה 7.3 מס שבח – לכל בעל דירה קיימת זכאי לפטור ממס שבח לדירת תמורה . אחת 7.4 מס ערך מוסף – יש להביא בחשבון מע " מ שירותי בניה לדיירים ואינו ניתן לקיזוז י היזם "ע .

110

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

סקירת תכניות להתחדשות עירונית פינוי בינוי והתחדשות מרחב אורבני

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 " סקירה ע פ תעודת זהות 111

מינהל – הנדסה לישכת מהנדס העיר

תכניות מאושרות פינוי בינוי .

יום עיון התחדשות עירונית אשדוד 2017-2018 " סקירה ע פ תעודת זהות 112

- מתוכננת 603-0271296

ע"תב ' מס

- סטטוס התוכנית : קיבלה אישור מחוזית , טרם קיבלה תוקף .

78/101/02/3

: ע חלה "תב ' מס

שטח התכנית : 21.1

דונם

לפינוי :) 144 תוספת יח " ד מבוקשות : ע" בתב

( קיימות ד "יח' מס

504

ד"יח

ד מוצעות בתוכנית המבוקשת : 648

" כ יח "סה

: כתובת המתחם בחלקו הדרומי של רובע ה ' רחוב אבן עזרא ממערב , ארלוזורוב מצפון אליאשווילי ממזרח וביאליק מדרום . מטרות התוכנית : התוכנית מציעה התחדשות עירונית במתכונת של - בינוי ( פינוי הבניין הראשון ייבנה בשטח פנוי ואליו יעברו דיירים בהמשך ) ברובע ה ' באשדוד , במתחם הרחובות אבן עזרא ממערב , ארלוזורוב מצפון , אליאשווילי ממזרח וביאליק מדרום . התכנית כוללת 648 - ד ב"יח 3 מגדלי מגורים ושטחי ציבור . חידוש מרקם עירוני בין צירי התנועה - משה אבן עזרא , ארלוזורוב ואליאשוילי , קביעת הנחיות למבני ציבור , קביעת זכויות והוראות בניה עבור 648 "יח ד וקביעת יעודי , קרקע זכויות בניה והנחיות בינוי במסגרת הליך של פינוי , בינוי - באופן ביצוע של בינוי פינוי .

-' רובע ה פינוי בינוי מתחם ביאליק אבן עזרא ואליאשוילי . ") מרגנית "' חב(

113 תכנית מאושרת פינוי בינוי .

* כל הנתונים הינם להמחשה בלבד , ביום העיון יוצגו מסמכי התוכנית המקוריים .

בינוי תוכנית

מצב מאושר

מצב מוצע

-' רובע ה פינוי בינוי מתחם ביאליק אבן עזרא ואליאשוילי .

114 תכנית מאושרת פינוי בינוי .

* כל הנתונים הינם להמחשה בלבד , ביום העיון יוצגו מסמכי התוכנית המקוריים .

- מאושרת 94/102/03/3

ע"תב ' מס

מאושרת , קיבלה תוקף .

- סטטוס התוכנית :

תוכנית

34,814 ר"מ

: התכנית שטח

( קיימות לפינוי :) 150 תוספת יח " ד מבוקשות : ע" בתב

ד' יח' מס

525

ד מוצעות בתוכנית המבוקשת : 675

" כ יח "סה

' רח: כתובת . הדקל מטרת התוכנית : התחדשות עירונית ע " י פינוי 9 מגורים ישנים והקמת 5 מבנים רבי קומות במסגרת פינוי בינוי

בינייני

-' רובע א פינוי בינוי הדקל .

115 תכנית מאושרת פינוי בינוי .

* כל הנתונים הינם להמחשה בלבד , ביום העיון יוצגו מסמכי התוכנית המקוריים .

- מתוכננת 603-0335513 סטטוס התוכנית : התוכנית הועברה לוועדה המחוזית - טרם נדונה .

ע"תב ' מס

94/102/03/3

: חלה ע"תב ' מס

שטח התכנית : 30.111

דונם

( קיימות לפינוי :) 675 תוספת יח " ד מבוקשות : ע" בתב

ד' יח' מס

171

ד"יח

ד מוצעות בתוכנית המבוקשת : 846

" כ יח "סה

הדקל לכל אורכו .

' רח: כתובת

5:) הרחבת שימושים ביעוד

: מטרות שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי לפי סעיף 62 )(א(א

, כמו כן שינוי

: מגורים פעילות בעלי מקצוע חפשי בדירות והקמת גני ילדים בתאי שטח 4 -ו 5 ,

בשלביות ביצוע התכנית . הגדלת מספר יח " ד לפי סעיף 62 )(א(א 8 ).

9.)

קרקע לפי סעיף 62 )(א(א

הגדלת

תכסית

מצב מוצע

. הדקל

תוספת יח ' ד רח "

-' רובע א

116 תכנית מאושרת פינוי בינוי .

* כל הנתונים הינם להמחשה בלבד , ביום העיון יוצגו מסמכי התוכנית המקוריים .